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标题: 上海楼市——最后的疯狂(转贴) [打印本页]

作者: Tracy    时间: 2003-10-14 15:10     标题: 上海楼市——最后的疯狂(转贴)

上海楼市——最后的疯狂

投机之中没有新事物,因为人的本性不会变。一旦一个市场进入疯狂的状态,那么这种 疯狂必不能持久,中国股市是一样,上海楼市也是一样,最后参与这种疯狂的人,必将付出沉重的代价。目前唱多方支撑上海房价的理由有点搞笑,聪明人一眼就能看的出来,大家听我细细道来:

一.韩市长说上海房价还要涨。
市场学说中最千真万确的一点,就是市场的根本趋势不会改变,市场的价格变动依据的是供需原理,而不是一个人的预言,大家可以去看看2001年诸位专家对股市的预言,冲破2500点、3000点的预言不在少数,今天看起来是笑话,当时却不知牵动多少股民的心。可股市最终还是大跌了,跌的很惨,近来,尚主席出面大谈股市应该具备吸引力,又有多少资金被吸引到股市来了?

二.上海世博会
股市中最容易炒作的是概念,最容易破灭的也是概念,我真搞不懂为什么会有这么多人 把世博会当成上海房价的伟哥,世博会究竟能推动上海经济几个百分点你们知道吗?对于这种没有经过脑子思考的观点,一个反例就够了,北京还申奥成功了,可北京的房价呢?一直在跌!一个科教中心的概念就能让杨浦的房价升上1500元一平米,这不是真的利好,只是目前市场的趋势顺应这种利好的炒作罢了。

三.香港的房价涨了10年,翻了10倍,上海就是第二个香港。
持有这种观点的人还是经过一定的类比性思考的,但是,香港的房价涨是什么背景他知道的?是政府严控土地供应引起的!上海市政府会吗?他敢吗?上海的房价要跟香港比,你怎么不把人均收入跟别人比比?待会我会详细谈到这个问题。
对,大家也许会问,这些利好是没用,是虚幻的,但你凭什么说上海的房价会跌
呢?是的,我看空上海楼市,当前的房价如能停止增长,上海房价也许能实现软着陆,但是,如果再这样持续,不用多久,楼市的泡沫就会破灭,原因如下:
一.租金与房价的背离走势使得投资房产无利可图
伟大的马克思说过,追逐利润是资本的天性,资本永远只会向回报率高的行业  流动,就算政府不断阻止也是这样,回报率低的行业,政府再怎么鼓励,也没有人会去。上海近年来房价普遍增长50-60%左右,可租金却一直在下滑,去年下跌10-15%左右,有些高档房租金的跌幅升值达到40-50%,如果原来2000年房价的上升是房价向租金的理性回归,那么,现在这种理性回归是注定房价要下滑的标志。无论你说什么现在上海的房子不是由本地人购买,而是由外地人和外国人购买,可是,诸位,房子买来是要有人的住,没人住的房子不能产生任何价值,跟一张废纸没什么区别。因此,租金水平,不是由外地人或者外国人决定的,而是由上海本地人的生活水平决定的,现在一套随便一套房子的价格就是60w-70w左右,如果租金租不到2600-3000(还不计算断租的空挡),年回报率就低于5%,也就是低于贷款利率(贷款利率还面临调高的压力),贷款买
房就是一件亏本的事情,可上海有多少人会去租2600-3000的房子?大家想想就知道了。
房价可以被外国人和外地人炒起来,可租金是炒不起来的,因为上海的人均收入才是决定租金的根本之所在。一旦租金低到一定程度(现在很多地方就是了),投资房产就是一种负投资,谁会投资房产?上海楼市上一套证大家园的房子,115平方,现在买来4500一平,加装修至少55w,月租金多少, 1300!而且租了两个月没租掉!大家去看看北京的房产,现在在前两年投资房产的人,都忍受着打八折还没人买,租房子的钱不够还银行利息的痛苦,上海这样下去,就是明天的北京!
二.恐慌性的买盘最终将变成恐慌性的卖盘!
投机市场中任何一笔交易,总有一个人是正确,一个人是错误,买和卖都是一种力量,为什么我感觉上海的房地产崩溃已经不远,就是因为现在的房价是疯狂的上涨,买房子的人是恐慌性的买房。不正常的买方力量是不能持久的,而一旦价格到了一个非理性的高度而突然出现转折的话,什么事情会发生?恐慌性的买盘很快就会变成恐慌性的卖盘!本来房子是一种消费品,可现在是一种投机品,新盘预定了,转转手就能赚个十几万,世界上这么美好的事情会持久吗?大家看看现在的二手房市场,有多少的楼盘是还没造好的新房?超过10%的楼盘,一开盘就有直接流向二级市场了。留在投机客手中的房子越多,恐慌性的卖盘力量就会越大,这种规律是股市中的规律,也是任何市场的规律。
我看空房地产市场,但我不能确定何时空头会真正出现,我确信我自己正确,可市场可以证明我暂时错误,可是最终我仍将正确。无论如何,现在上海房市都蕴涵着极大的风险,问题是市场的非理性到底会持续多久,大家不要相信一些虚无缥缈的观点,而是要相信有根据的推理。我奉劝各位朋友,不要将自己辛辛苦苦攒下来的血汗钱,跪着求着交给那些奸诈的房地产商和投机客,他们的好日子不会长久了,我们需要的?D?D只是一 点理性和一点对恐惧的抗拒,房价的飙升是一种很大的诱惑,可这种诱惑的背后是极大的风险。 如果觉得好请转发给每一个需要理性的朋友。(另加,挽救上海房市的唯一可能就是通胀,有通胀的话,进楼市不如进股市,而且,在过剩经济下,通胀的可能性很小)

仅供参考
作者: shanlu    时间: 2003-10-14 15:16


作者: 喷嚏    时间: 2003-10-14 15:25

shanlu送我一套我就去上海定居。
作者: Tracy    时间: 2003-10-14 15:28

北京楼价不是跌么,还到上海来干嘛?上海疯涨。。。。
作者: 花儿    时间: 2003-10-14 23:05

.韩市长说上海房价还要涨,估计是安定民心的
现在的上海楼市快泡末了,世博还有6.7年,中间波动有得来了。
不看好不看好~··
作者: mosiy    时间: 2003-10-15 02:08

天哪!  
   你做房地产的啊?
作者: 秦人    时间: 2003-10-15 22:26

十年内涨一倍.
作者: fisheryu    时间: 2003-10-16 10:00     标题: 买房警惕19大“陷阱”

 1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。

  2)现在高价房根本不用首付三成,但是你不要去找大银行,找像民生、浦发等小行,你完全可以办成8成贷款,四大银行每年都要被央行来查,所以他们很少违规,但小银行却可以不受限制。

  3)开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。

  4)广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。

  5)售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP),让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要自己看中才买。

  6)别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的。

  7)别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了。

  8)别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙。

  9)别以为实测面积是对的,其实测绘局都被我们买通的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告。

  10)绿化率,容积率大多都是与实际不相符的,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了。

  11)漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的。(上海最适合打桩的是地下33-35米,这部分土特别好)

  12)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些人大多是公司的领导来捧场的。

  13)注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多,比如排队买号等,但是开发商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

  14)为何上海的所有凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,我们说是为了安全,其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

  15)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是卖不掉的就是位置有问题,我们叫最后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢?

  16)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西特别准,只有少数楼盘会做一份假的。

  17)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净,建材堆放是否井井有条(建工,住总做的特别好)。

  18)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理。

  19)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。




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